– La foto que muestran los precios agropecuarios espanta a más de uno entre los productores que por estos días están negociando los contratos de alquiler. Es que a juzgar por esa instantánea y con la estructura de costos vigente, para tener la misma rentabilidad que se proyectó en la campaña pasada, el valor de los arrendamientos debería bajar un 20 por ciento. Algo que los propietarios no están dispuestos a realizar.
En esa puja de intereses, y mientras se desocupan los últimos lotes sembrados con maíz, las condiciones de renegociación de los contratos parecen no diferir mucho de lo pactado el año pasado.
«Está claro que el productor no va a vender a los precios actuales y que la cotización a la que calculará el potencial de la campaña 2014/2015 será un mix entre los máximos obtenidos hace cuatro meses y los valores actuales», asegura Daniel Rivilli, director de la empresa Marca Líquida, propietaria de un fideicomiso agropecuario que durante la campaña pasada alquilo más de 16 mil hectáreas en Córdoba, Santa Fe, Buenos Aires y Salta. Para el actual ciclo agrícola, que comenzó con el trigo, el fondo de inversión sólo tiene renovados nueve mil hectáreas.
Sin mayores cambios
En el escenario actual, el productor inquilino no está en condiciones de convalidar ninguna suba en el valor de la tierra. «Sólo los muy buenos campos, bien ubicados y que durante la campaña anterior hayan obtenido buenos rendimientos podrán aspirar a mantener las condiciones de arrendamiento alcanzados el año pasado. El resto deberá negociar hacia la baja, ya sea disminuyendo o eliminando el pago adelantado, reduciendo los quintales por hectárea, reemplazando todo o parte de los quintales fijos a porcentaje y en algunos casos con premio por rinde, o una combinación de ambas», destaca Alejandro García Astrada, propietario de la inmobiliaria rural que lleva su nombre.
En las negociaciones actuales, las pretensiones de algunos dueños de ajustar el alquiler hacia arriba no están encontrando eco por parte de los productores. Como contrapartida, reciben de contraoferta, pagar lo mismo que en la campaña anterior –en el mejor de los casos–, ampliar el porcentaje (ya no tanto sumas fijas) y estirar los plazos contractuales.
La decisión de llevar a cabo contratos plurianuales está creciendo entre los productores, como una estrategia de darle más previsibilidad económica y agronómica al negocio del arrendamiento. «Se trata de una postura que está ganando adhesión entre los productores vinculados con instituciones técnicas, como Aapresid y el movimiento Crea», reconoce Rivilli.
Nuevas referencias
En aquellos campos de mejor aptitud agrícola y donde el denominador común es pagar sumas fijas en quintales de soja, el productor está negociando con los propietarios algunas alternativas que le aporten mayor certeza al negocio inmobiliario.
«Por lo general se tomaba como referencia al momento del pago el precio de la soja referenciado por la pizarra de Rosario. Ahora, una variante que se está usando en la presente campaña y que están convalidando los dueños es el pago al valor de la soja en mayo», sostiene Juan Madero, director de la división campos de la empresa L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios.
Esta alternativa de pago le permite al productor salir de la volatilidad que impone el precio de pizarra, en especial en época de baja oferta, y pasar a depender de un valor de la producción más certero al momento de la cosecha. Le permite, además, tomar coberturas.
«Lo que se busca es que el monto que se paga por el alquiler sea menor al del año pasado», afirma Madero.
Con un crecimiento de los pagos a porcentaje, las sumas fijas en quintales por hectárea sólo quedan reservadas a los mejores campos en el sudeste de Córdoba, sur de Santa Fe, norte, oeste y sudeste de Buenos Aires y Chaco.
Más conservadores
La incertidumbre que genera la rentabilidad agrícola 2014/2015, en un contexto de costos crecientes y de pronósticos de cosecha récord en Estados Unidos, ha llevado a los inquilinos a poner el pie sobre el freno y ser más conservadores.
«Es por ello que muchos tratan de defenderse reduciendo el capital invertido y tomando menores niveles de riesgo, compartiéndolos con los propietarios y procurando lograr alquileres a porcentaje o con un fijo relativamente bajo, y el resto a porcentaje o premio por rinde; aunque ello le signifique en algunos casos tener que dejar de trabajar en algún campo», razona García Astrada.
Según observa el corredor inmobiliario, los productores están haciendo un análisis cada vez más minucioso del negocio y modificando el razonamiento sobre cuánto es lo puede pagar en concepto de arrendamiento. «Parten del ingreso esperado según el rendimiento y precio del producto, y a ello le deducen los costos de producción y el margen de ganancia pretendido (entre 15 y 20 por ciento). La diferencia determina el máximo que podrían pagar al propietario en concepto de arrendamiento», precisa.
Más allá de las expectativas iniciales, generadas por la buena recarga hídrica en los perfiles, la mayor intención por sembrar trigo no llegó a mover la aguja de los alquileres.
La exigua ecuación económica que ofrece el cereal llevó a muchos productores a postergar los plazos de la negociación de los arrendamientos y a reservar humedad para las siembras tempranas de soja.
A eso se suma que en muchos lugares aún queda maíz por cosechar, con los que los plazos para la incorporación del trigo en la rotación ya vencieron.
Compra y venta
En el mercado de la compra y venta de campos se observa en los últimos meses un leve incremento en la oferta. A diferencia de los últimos dos años, la disponibilidad incluye también campos en zona pampeana y la decisión de venta, en general, es firme, según un informe de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios. «Los dueños de campos marginales están abiertos a considerar contraofertas, tanto de precio como de forma de pago, incluido permutas», destaca la inmobiliaria.
